W jaki sposób przekształcić działkę rolną na budowlaną

Nieruchomość rolna co do zasady nie może być zabudowana budynkiem mieszkalnym. W celu zrealizowania takiej inwestycji konieczne jest przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną.

Osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może stać się właścicielem nieruchomości rolnej, jeżeli jej powierzchnia nie przekracza 1 ha. Wynika to z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku działek o większej powierzchni konieczne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, po spełnieniu wcześniejszych warunków.

Ceny działek rolnych są jednak dużo atrakcyjniejsze niż ceny nieruchomości budowlanych. Stąd nabywcy często decydują się na taki zakup z zamiarem przekształcenia ich w działki budowlane. Nie każdy jednak wie, że aby postawić na takiej nieruchomości budynek mieszkalny należy przejść odpowiednie procedury administracyjne i uiścić opłaty.

Początek działań potencjalnego właściciela nieruchomości powinien skupić się na sprawdzeniu, czy dla terenu na którym położona jest działka stworzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, należy sprawdzić przeznaczenie w nim gruntu, bowiem nieruchomość rolna może być w takim planie przeznaczona na cele zabudowy, co znaczenie ułatwia dalsze postępowanie. Jeżeli planu nie ma, należy rozpocząć procedurę zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w celu przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze albo uzyskać warunki zabudowy.

Z wnioskiem o zmianę przeznaczenia występuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta do właściwego ministra, po zainicjowaniu procedury przez zainteresowanego. Nawet w przypadku, gdy nie ma przewidzianego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranego terenu możliwa jest sytuacja, w której grunt nie wymaga uzyskania takiej zgody.

Ma to miejsce w sytuacji, gdy spełnione są łącznie następujące warunki: grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej, ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, ponad połowa gruntu znajduje się w obszarze zwartej zabudowy, położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej.

Po zmianie przeznaczenia gruntu należy zając się tematem wyłączenia go z produkcji rolnej, czyli tak zwanego odrolnienia. Wniosek należy złożyć do starostwa albo urzędu miasta lub gminy właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, nie podlega on opłacie. Do wniosku należy załączyć szereg dokumentów takich jak mapy czy wypisy, umowy nabycia gruntu, określenie wartości rynkowej gruntu. Z wnioskiem o odrolnienie należy wystąpić przez uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Trzeba pamiętać, że z odrolnieniem wiążą się spore opłaty. Zależne są one od klasy gruntu, którą można sprawdzić w dziale I księgi wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości. Opłaty te wynoszą dla 1 ha nieruchomości w zależności od klasy:

➢ klasa I – 437 175 zł za 1 ha
➢ klasa II – 378 885 zł za 1 ha
➢ klasa IIIa – 320 595 zł za 1 ha
➢ klasa IIIb – 262 305 za 1 ha
➢ klasa IVa – 204 015 zł za 1 ha
➢ klasa IVb – 145 725 zł za 1 ha
➢ klasa V – 116 580 zł za 1 ha
➢ klasa VI – 87 435 zł za 1 ha.

Wyżej wskazana opłata jest należnością jednorazową. Oprócz tego przez kolejne 10 lat od odrolnienia należy uiszczać opłaty roczne, które stanowią 10 procent tej kwoty.
Sam wniosek nie podlega opłacie, a jego rozpoznanie trwa od 1 do 2 miesięcy. Jeżeli wnioskujący jest niezadowolony z decyzji, może złożyć odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.